ליקויי בנייה – כיצד מתמודדים? מדריך

ליקויי בנייה כיצד אנחנו אמורים להתמודד איתם? מי אמור לבדוק אותם? מה קורה כשבדירה אותה קניתם נמצא מספר רב של ליקויים? מה הם ליקויים חמורים? ומה הם כל אותם ליקויי בנייה הנחשבים סבירים? אתמי יש לתבוע ואיך בעצם עושים זאת? שאלות רבות עולות בנושא כשלים וליקויי בנייה ולא תמיד יודעים מה הפתרון. במאמר זה תוכלו להיחשף לסוגים שונים של ליקויים וכשלים הנדסיים, באופן שבו ראוי לטפל בליקויים ובאנשים המוסמכים לתת לכם כרוכשי דירות את המענה והכלים על מנת שתוכלו להתמודד עם הקבלנים ומוכרי הדירות וכן לתת לכם את האפשרות לדבר עימם ממש בגובה העיניים.

קיימים לא מעט סוגים של ליקויי בניה שאפשר להציג ולהדגים אותם וניתן אף לחלקם ל-2 קטגוריות: ליקויי בניה בביצוע העבודות וליקויי בניה בתכנון.

ליקויי בניה בתכנון המבנה:

הקבוצה ה-1 : ליקויי בנייה בתכנון. ליקויים אלו אינם ברי תיקון כלומר ליקויי בניה וכשלים הנדסיים שהתרחשו עקב אי מילוי הוראות היתרי הבנייה או ליקויים שנוצרו עם חלוף הזמן כיוון שאושרו היתרים חדשים בהם לא היה הדייר מעודכן בזמן רכישת הנכס ליקויי בנייה בתכנון וכשלים מסוג אלו נבחנים על ידי שמאי מקרקעין שיקבע באם נגרם למבנה נזק אשר גורם לירידת ערך הדירה ובדומה למהנדס גם הוא מתעד אותם בחוות דעת הקבילה בבתי המשפט. כמו המהנדסים גם לשמאים יש מקורות "חוקיים" עליהם הם מתבססים וקובעים אתהערכתם באשר לירידת ערך הדירה ועל הנזק שנגרם לה בגין אותם ליקויי בנייה וכשלים.

סוגים שונים של ליקויי בנייה תכנוניים:

ליקויי בניה שנגרמו עקב חריגות בניה – דוגמא נהדרת לכך זהו מצב שבו קיימת בניה פולשנית לחלקתו של השכן, שלמעשה בפועל ניתן להרוס ולבנות מבראשית, אך העלות של פעולה זו גבוהה ולכן ניתן לדרוש פיצוי על פלישת השכן לחלקתינו. דוגמה נוספת לחריגות בניה, היא כאשר בונים לגובה שלא בהתאם להיתרים ומסתירים את את הנוף או את אור השמש. בניה של דירות גג ללא האישורים הדרושים, חלוקת החצר באופן שלא עולה בקנה אחד עם התוכניות, הרחבות של מרפסות או דירות שלא כדין ועוד…

ליקויי בניה אקוטיים שאינם ברי תיקון – ישנו מקבץ גדול מאוד של ליקויים וכשלים אשר אין אפשרות לתקנם. דוגמאות טובות לכך אלו הם למשל קירות אשר נבנו בסטיות חמורות ואי אפשר לפרקם מאחר והם כבר חלק מן השלד או תקרותה שנבנו בגובה הנמוך מן הנדרש. דוגמאות נוספות אלו הן ממ"דים שגודלם איננו תואם את תוכניות המתאר וקטנים ממה שסוכם בחוזה מראש, מרפסות קטנות מדי ועוד מגוון רחב של ליקויים שאינם ברי תיקון. ברור שפרט להיבט הפיננסי אפשר להתייחס לחומרתם של ליקויי בנייה מן ההיבט של מפגע בטיחותי. ליקויי בניה אקוטיים מהבחינה הבטיחותית כגון ליקויים בבניה ברמת השלד – קונסטרוקציה, על פי רוב יבואו לידי ביטוי ב: מדרגות שנעקרו מקירתומך, מעקות שנשברו, בחיפויי קירות נופלים, סדקים עבים בקורות הנכס ועוד. במקרים כאלו הפיצוי צריך להיות גבוה מאחר ועלות התיקון גבוהה אף היא, כל כך גבוהה עד כי עלות הנכס אינה משתלמת ואף מהווה סכנה בטיחות לחיי אדם. ליקויים הפוגמים בנוחות חיינו – ליקויים הנמצאים באינסטלציה פגומה, לקויי בניה וכשלים הקשורים לסדקים בקירות, ליקויים בריצוף וכיוצא באלו. תיקון ליקויי בנייה מסוג זה כרוכים בהוצאות גדולות ומביאים לירידה בערך הנכס.

ליקויי בניה בביצוע העבודות:

לקבוצה זו משתייכים כל ליקויי בנייה והכשלים ההנדסיים הקשוריםבביצוע רשלני של הקבלן או קבלני המשנה. ישנם לא מעט מצבים בהם קבלים מספקים לרוכשי דירות חדשות נכסים שנבנו מחומרים באיכות נמוכה או חומרים מסוג שונה מאלו שסוכם עליהם בהסכם בשל המחיר הזול של החומרים הללו. עיתים אף מחסירים באלמנטים כגון ברזל בבטון אשר משמש כשלד המחזיק אתהמבנה כולו או אפילו יציקות בטון שאינן עומדות בתקנים של מכון התקנים ועשויים בעתיד להוות סכנה לחיי אדם. גם אם הקבלן שלכם התאמץ מאוד וניסה לספק את החומרים עליהם התחייב מראש ובהתאם לכל הסטנדרטים, לא תמיד הוא בעצמו יכול לפקח על עבודתם של קבלני משנה או על הפועלים שלו. עבודותבניה הן עניין מורכב מאוד הנמשך חודשים ולפעמים גם שנים ואין ספק שאפילו אם יש לקבלן רצון טוב לספק את מה שהתחייב לא תמיד הוא יוכל לעמוד בזה.
ליקויי בניה בביצוע העבודות נבדקים על ידי מהנדסי בניין מוסמכים, על פי רוב על ידי חברות אשר מבקרות בדירות על פי הזמנת הלקוח ומספקת את דעתה המקצועית אודות עבודות הקבלן הנדון. חשבו להבין כי , חוות דעתם שלהמהנדסים בעניין ליקויי בניה והכשלים מתבססת על ניסיונם של המהנדסים בפקודות ובחוקים של המדינה וכמובן בהתאם לקביעות של מכון התקנים אשר קובע את הסטנדרטים בענף הבניה. מהנדסים אשר יבקרו בנכס יתעדו את כל ליקויי הבנייה שאותרו בחו"ד אותה מגישים לידי הקבלן. אם הקבלן לאמתייחס לדו"ח חוות הדעת, אותה חו"ד משמשת את הרוכשים כמסמך קביל לצורך הגשת תביעה משפטית כיוון שהממצאים בחוות הדעת נחשבים אובייקטיבים ונצמדים לסטנדרטים שנקבעו בחוקי המדינה.

ליקויי בנייה בביצוע עבודות הבניה: כל הסוגים

ליקויי בנייה בעבודות צבע וטיח – סדקים בטיח, התנפחויות טיח וצבע, גימורים לא מקצועיים או שלא בוצעו עבודותטיח וצבע כלל בין אם בקירות מסוימים ובין אם בחלקים בדירה כמו ארונות חשמל אועבודות עץ כגון מלבנים של דלתות וחלונות בעיקר במקומות שלא גלויים לעיין. ניתן להציג עוד לא מעט ליקויי בנייה ברשימה אשר נובעים מביצוע עבודות בצורה שאיננה מקצועית דיה, למשל. כך שלו העבודה הייתה ברמה גבוהה ניתן היה למנוע 95% מסה"כ הליקויים. לדאבוננו זהו אינו המצב ורוב הנכסים שאנו רוכשים מלווים בלא מעט ליקויים. כל אותם ליקויי בנייה שבסופו של דבר כדי להיפטר מהם נצטרך להוציא סכומי כסף אדירים שעלולים להגיע לגובה של מאות אלפי שקלים. אין שום ספק, ליקויי בנייה יקר מאוד ומטריד.